当代置业 营利双收难掩偿债难题

以绿色科技住宅见长的当代置业终于在这个半年报周期,甩掉了自己“增收不增利”的帽子:2019年上半年,该公司实现营利双收。不过,虽然在上半年扭转了“增收不增利”的局面,当代置业的净利润率却仅为7%,仍低于行业10%的一般标准,这背后,除了绿色科技带来的高成本外,居高不下的融资成本也侵蚀了该公司的一部分利润:部分票面利率甚至高达15.5%。

半年报过后,摆在当代置业面前的是这样一组并不敢喘息的数据:2019年上半年,当代置业的银行结余及现金为73.43亿元,而一年内到期的“银行及其他借款”及“优先票据”合计为74.47亿元,尚有超1亿元的资金缺口,现金流未能覆盖短期债。对于当代置业而言,除了500亿元的小目标外,如何进一步压缩财务成本也是不得不面对的。

摆脱增收不增利

今年上半年,当代置业实现营收与利润双增长。

半年报显示,截至2019年6月30日,当代置业实现营业收入70.27亿元,同比增长44.6%;实现毛利18.61亿元,较去年同期9.48亿元增长96.3%,毛利率达26.5%,同比增长约7个百分点;实现净利润5.31亿元,同比增长47%;归属股东净利润4.59亿元,同比增长57.79%。

从半年报可以看出,当代置业甩掉了此前“增收不增利”的帽子。根据2018年年报披露,彼时当代置业的销售额和毛利率均呈上涨趋势,但净利润却下滑明显,“增收不增利”也被市场所诟病。数据显示,2018年当代置业以321.57亿元“踩线”完成320亿元的销售目标,年增长约44.9%,毛利率增加至23.3%;但净利润却同比下降19.88%至6.62亿元,归属股东净利润同比下降25.7%至5.24亿元。

尽管上半年当代置业甩掉了“增收不增利”的帽子,但7%的净利润率仍低于行业10%的一般标准。从净利润数值来看,2014-2018年,当代置业的归属股东净利润分别为5.21亿元、5.78亿元、6.64亿元、7.06亿元、5.24亿元,增速对比其合约销售额增速略显缓慢,盈利能力有待提升。

根据半年报披露,当代置业收益主要来自于物业销售、物业投资、酒店经营、房地产代理服务及其他服务。

从具体业务板块来看,物业销售收入为67.9亿元,较2018年同期增长约43.2%,占了总营业收入的96.7%;而物业投资收入约2858万元,同比下降约19.7%;酒店经营收入约3315万元,同比下降约1%;其他服务的收入约448万元,同比下降约35%。

从上述数据可以看出,上半年当代置业收入增长主要得益于物业销售,而酒店经营、物业投资、其他服务三条业务线显然“拖了后腿”。

值得注意的是,上半年当代置业的房地产代理服务增速“暴涨”,报告期内房地产代理服务收入约1.68亿元,较2018年同期增长了约317.8%。

针对非房地产业务下滑,当代置业方面告诉北京商报记者,上半年公司的酒店经营、物业投资、其他服务三条业务线虽不及预期,但仍处于可接受范围内。对于非房地产业务,更多的是营造全生命周期的生活方式,以提升产品溢价与品牌溢价。

安全边际的代价

自2013年上市以来,当代置业的销售业绩高歌猛进。梳理年报发现,2013-2018年,当代置业的销售额分别为43.65亿元、73.57亿元、112.9亿元、165.72亿元、221.86亿元、321.57亿元,已连续六年完成既定销售目标。

据了解,当代置业以45%的增长目标去督促自己前行。当代置业执行董事兼总裁张鹏曾表示,“当代置业追求适度规模增长,不盲目进行规模比赛,我们预期是保持45%的销售增长率,这个增幅不高不低,对于当代置业来说正好,是一个比较舒适的增长区间,或者说这是当代的一条安全边际线”。

在2018年“踩线”完成销售目标后,当代置业谨慎地将2019年完成目标定为360亿元。“三年内当代置业一定要超越500亿元以上”,张鹏曾公开表态,要利用三年的时间,也就是到2020年,将规模做到500亿元的新高度。

在500亿元“小目标”的刺激下,当代置业拿地频频。2017年,当代置业新增土地13宗,新增建面290万平方米,全年土地投资超过了百亿;2018年,当代置业继续加大土地拓展力度,全年获得22个项目,共计建面高达392.85万平方米,拿地数量较2017年实现翻倍;2019年上半年,当代置业以46.76亿元的代价新增8个新项目,新增总建筑面积约189万平方米。截至报告期末,当代置业的土地储备为995.24万平方米。

在2018年业绩发布会上,当代置业董事局主席张雷公开表示:2019年要获取的土地货值目标是400亿元。

加速扩张使得当代置业对资金的渴求程度大增,融资成本也出现很大幅度提升。半年报显示,2019年上半年当代置业的加权平均借贷利率为9.8%,与2018年底的8.2%相比上升1.6个百分点;融资成本为2.12亿元,相较2018年同期增长52.2%。

上半年,当代置业的利息支出高达8.63亿元,其中银行及其他借贷利息为4.07亿元,优先票据及公司债的利息支出为4.56亿元。相较去年同期6.82亿元的利息支出,今年增长幅度高达26.7%。

尤为引发热议的是,今年2月21日,当代置业发布公告称,将额外发行一笔金额达2亿美元的绿色优先票据,票面利率15.5%,并与2019年1月发行的1.5亿美元票据合并发行,利率同为15.5%。如此高的融资利率,创造了房企高息发债之最,高杠杆带来的负债压力不容小觑。与之相对的是,2018年2月,当代置业曾发行3.5亿美元优先票据,票面利率仅为7.95%,15.5%的发债利率与其相比上涨了近1倍。

“当代置业的融资成本已经远远超过业内平均水平,最直观的反映就是其所面临的现金流压力越来越大,融资难度也不容乐观。”财经评论员严跃进分析称,从整个行业来说,今年房企整体融资利率普遍偏高,这也说明当前房地产企业确实面临一定的融资压力,行业市场下行及融资环境持续收紧,整个房地产行业已进入下行通道。

另有行业人士评价:当规模成为房企融资一项重要考题时,500亿元不到的当代置业在融资成本上面确实没有更多腾挪的空间。“现在的市场很难容忍小而美的企业,涉房资金本身就严管,你没有规模,土储也没有优势,只能用高昂的代价寻求新的扩张。”

现金流难掩短期债

高息发债如滚雪球。

梳理年报发现,当代置业的负债率近些年来持续攀升。除了2015年负债率为76%略低于2014年的78.7%外,2016年、2017年、2018年当代置业的负债率分别为83.4%、84.47%、85.9%,2019年上半年当代置业负债率攀升至86%,高于行业平均水平。

负债率逐年走高,然而当代置业的现金流却捉襟见肘。2019年上半年,当代置业的银行结余及现金为73.43亿元,而一年内到期的银行及其他借款和优先票据总和为74.47亿元,尚有超1亿元的资金缺口,现金流尚未能覆盖短期债。

根据半年报披露,2019年6月30日,当代置业的总借款账面余额约为165.83亿元,同比增加9.46%。其中,银行及其他贷款约为82.24亿元,优先票据约82.4亿元,公司债券约1.19亿元。三项组成中,优先票据增长了50.2%,其他两项均有减少,尤其是长债的公司债券,同比大幅减少了88.49%。

从长短债务结构来看,当代置业一年内到期的银行及其他借贷和优先票据总和为74.47亿元,同比减少了15.72%;一年后到期的银行及其他借贷和优先票据总和为90.18亿元,同比增长了48.82%。

资金缺口最直观的影响就是,当贷款到期时面临还不上的“尴尬”。9月16日,当代置业发布公告称,将一笔本金为2550万美元的贷款融资到期还款日延长,具体延长日期为2020年11月20日或相关备用信用证、担保函件的届满日,或银行可能同意的其他日期。就延后贷款还款日来看,目前当代置业面临短期资金流动压力。

对此,严跃进认为,房企的融资水平要适应房地产行业的周期变化,只有拥有充足的现金流,才能抵御房地产行业下行的巨浪。对于当代置业而言,只有摆脱资金困境,距离500亿元的小目标才能更近一步。

对于短期债承压,当代置业方面亦回应称,随着整体融资环境的收紧,当代置业也愈发重视现金流安全和负债结构的调整。下一阶段,公司会积极改善现金流转速度,保障现金流安全,同时还会调整负债结构,助力公司寻求成本相对较低的融资渠道。

北京商报记者董亮王寅浩